最大房地產私募曝行業融資規模 上半年股權融資額或僅50億元

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

被稱為是 “迄今為止全國最大房地產私募”的星浩資本副總裁黃海濱日前向《每日經濟新聞》記者透露，該機構今年截至目前僅募集私募股權資金20億元，卻已占到了整個行業規模的30%~40%。按此推算，全行業私募股權融資額僅有50億~70億元。

清科研究中心的數據從側面證實了上述消息。根據該機構的統計，今年上半年完成募集的8只房地產私募股權基金共計到位5.71億美元（約合36億元人民幣），2只并購基金到位2.15億美元 （約合13.6億元人民幣）。

黃海濱介紹說，即使是在房地產市場較好的2010年，房地產股權私募也不多。當年星浩資本募集了37億元，但已占市場30%的份額。

這對目前的商業地產來說，也許將是致命一擊。如何通過房地產私募股權基金來長線持有商業地產項目，成為業內人士討論的熱門話題。

房產業股權私募遇冷

根據黃海濱的介紹，他的數據來自于同行。統計顯示，星浩資本二期今年募集的20億元資金雖然比首期少，但已經占到了行業總規模的30%~40%。這里的行業規模，是指股權私募基金。

這一數據得到了

萊蒙國際（03688.HK）公司首席財務官林戰的間接證實。后者介紹說，目前房地產領域的私募基金，主要是債權基金，而不是股權基金。股權基金的周期太長，大多要三到五年，相比之下，債權基金的周期要短很多，通常只要一兩年就可以贖回。因而，投資者更青睞債權私募基金。

清科研究中心的統計數據也顯示，上半年完成股權私募的房地產基金只獲得了總共5.71億美元的資金，平均單只規模僅為7138.75萬美元，2只并購基金到位2.15億美元，平均單只規模1.08億美元。

上海錢生輝投資咨詢有限公司總經理錢生輝表示，純粹意義上的房地產股權私募基金其實極少存在。很多房地產股權基金雖然名義上是以股權募資，但都明確了項目的投資回報額，且股東并不參與基金的管理，這類基金并不能稱為真正意義上的股權私募基金。

正略鈞策管理咨詢副總裁薛迥文進一步透露，由于一些基金在協議中規定，股權和債權可以相互轉換，因而增加了股權基金的統計難度，所以難以估計市場的總體規模。他認為，在房地產行業不如過去的情況下，房地產開發的風險可能提升，但基金公司所能給出的投資收益卻并沒有因為風險的增長而增長，這可能是影響基金募集的最主要因素。

商業地產或更受傷害？

股權私募基金目前的規模，給正如火如荼開發的商業地產敲響了警鐘。在第三屆中國房地產業高峰論壇上，中國房地產業協會副會長朱中一就曾對目前的商業地產開發熱潮表示擔憂：住宅地產的開發量大還有可能被消化，無非是價格低一些。但是商業地產開發量過大，該如何消化？

實際上，上海的商業地產銷售就已經出現疲態。數據顯示，截至8月底，上海新建辦公樓的銷售總量只有83萬平方米，而去年同期的成交量有132萬平方米。

特別是在樓市調控后，很多地產商發現，一些大量涉及商業地產開發、并需大規模持有商業地產的房企眼下資金較為緊張。

房地產私募基金被認為是接盤大型商業地產項目最理想的路徑之一。此前，長江實業持有部分股權的北京東方廣場項目，就是通過長實在香港發行的首款人民幣房地產信托投資基金來實現的。而長江實業在上海開發的甲級寫字樓東方匯經OFC，也被外界認為有采用東方廣場模式的可能性。同樣，星浩資本CEO趙漢忠也表示，公司開發、持有的商業地產項目，未來將會選擇出售給持有周期更長的房地產私募基金。

但是，能夠接手大型商業地產開發項目的，通常都是回收周期較長的股權私募基金，而非債權私募基金。在股權私募資金規模始終難有突破的背景下，目前大量開發的商業地產最終將如何消化？薛迥文表示，這個問題目前仍然無解。