取消住房預售推高房價才是謊言

馬光遠（經濟學家）

8月2日，一條關于“商品房預售制將取消”的消息引發大家極度的關注，滬深兩市的地產股聞訊大跌。隨后，住建部發言人表示：“并未研究取消預售制度，相關傳言屬謠言。”盡管官方公開辟謠，但一個不爭的事實是，呼吁取消住房預售制度的聲音并非今天才有。

眾所周知，內地的商品房預售制度始于1994年出臺的《城市房地產管理法》。當年推出住房預售制，是為了解決房企的資金問題。1994年，內地住房商品化的步伐尚未正式啟動，開發商規模小，資金短缺，為了推動住房建設，因而借鑒香港的“賣樓花”，建立了具有特色的住房預售制度。但從實際操作看，內地的住房預售和香港的“賣樓花”在雙方的權利義務、資金支付以及對購房人的權利保障和監管等方面，有著很大的不同。內地的預售制對于開發商極其有利，因而很快發展成為住房交易的主要形式。根據住建部有關部門統計，目前內地各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。購房者所交的預付款一度也成為開發商的主要資金來源。

和香港地區的“賣樓花”相比，內地的住房預售制度有兩個最大特點：一是在交房之前購房者就支付全款，二是購房者的預付款不是交給第三方監管，而是直接交給開發商。這種制度設計的缺陷是極為明顯的：其一，由于一次性的將住房款交給了開發商，無論是房屋的質量，還是購房者與銀行的利益都根本無法保障，現實中出現的大量房屋質量糾紛就源于此；其二，在一次性將購房款交給開發商的情況下，資金的安全根本無法保障，今年一些地方出現的開發商攜購房款跑路就是一個例證；其三，由于一次性將購房款交給開發商，使得開發商的融資成本極為低廉、門檻很低，開發商不僅白白占用購房者的資金建房，還故意延遲交房的時間，將多余的資金用于開發投資，助漲了房價泡沫。可以說，內地房價暴漲的制度因素有很多，但不合理的預售制度是其中最重要的推手之一。

由于住房預售制度存在著設計上的缺陷，十多年來，社會各界人士不斷呼吁取消預售制度，回歸現房銷售的主流模式。但是，住房預售涉及開發商的巨大利益，每一次討論取消，都遭到開發商強烈的反對。理由之一，如果取消住房預售，房價將會暴漲。這種恐怖的說辭不僅成為反對取消預售的最大理由，而且在沒有任何驗證的情況下，甚至成為官方反對取消的理由。事實上，取消預售不僅不會推漲房價，反而通過規范開發商的資金來源，在一定程度上抑制房地產泡沫。首先，現房銷售是國內外住房銷售的最主要形式，預售在很多國家所占比例很低。我們看到，恰恰是那些預售占主流的地區，比如，香港地區，房價才居高不下，實行現房銷售的，鮮有房價不穩定的；其次，從開發商的資金來源看，“定金和預收款”所占比例已經大為降低，以2011年為例，開發商資金來源83246億元，定金及預收款為21610億元，而2011年全國房地產開發投資61740億元，開發商還有結余資金2萬多億元，恰好和購房者預付款的數額差不多；其三，取消預售，并不影響開發商的建設資金，而只是限制了開發商拿著購房者的預付款去囤地，去進一步助推房價；其四，目前已經開工建設的面積差不多是60多億平方米，而商品房的庫存也創了歷史新高，在這種背景下，取消預售對市場的沖擊反而最小。

也就是說，在當前取消預售，不僅不會推漲房價，反而在某種程度上能夠從制度上抑制房地產泡沫；不僅限制了開發商用多余的資金去囤地囤房，也將一部分競爭力不強的開發商淘汰出市場。中國目前不是開發商太少了，而是太多了。據不完全統計，全國大大小小的房地產開發企業有6萬多家，將那些小的、競爭力不強的開發商淘汰出市場，不僅不會減少住房供應，反而會提升整體的開發能力。

因此，對于決策者而言，不要被取消預售房價就會暴漲的恐嚇所嚇倒，不要被開發商“綁架”，在預售制度的取消上無所作為，更不能以一句簡單的“謠言”來回應。退一步講，即使現在在利益的博弈下，難以立即取消，也應對其動兩個大的手術：一是在交房之前，購房者最多只交付20%的購房款，而不是全部；二是將購房款交給真正的第三方監管，而不是直接交給開發商。無論如何，政策的最終，也是最好的選擇，仍然是盡快地取消預售制度。