連續降息刺激剛需 樓市或暖上加暖

每經編輯｜每經記者 胡健 發自北京    

每經記者 胡健 發自北京

央行年內再次降息來得如此之快出人意料，這無疑會給一片回暖聲的樓市再加上一把火。

鏈家地產研究部陳雪告訴 《每日經濟新聞》記者，這對基準利率貸款為主的二三線城市來講，降息的累加利好正逐漸加深。但整體來看，此次降息對不同城市樓市的差異化影響也更加突出。同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，此前回暖還有待觀察，但央行如此迅速降息，從政策信號來講，回暖是沒有問題了。預計放量將持續至九月、十月。隨著成交量上升到一定程度，必然引起價格反彈。

還款壓力再度釋放

央行稱，自7月6日起，將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的0.7倍。個人住房貸款利率浮動區間不作調整，金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，繼續抑制投機投資性購房。此前，央行明確個人住房貸款利率下限維持在基準利率的0.7倍。

張宏偉表示，非對稱降息對樓市是利好消息，特別是對購房者而言，同時刺激市場繼續放量。“盡管五六月業績起來了，但政策面仍未寬松，此次降息可保證未來幾個月樓市穩定性放量。”

對于目前背負房貸的群體來說，降息無疑又是一場及時雨。北京中原市場研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，同樣貸款百萬20年，本次降息后，基準利率下，月供將再次減少148元，而在目前的85折下，貸款百萬將減少月供112元每月。他說，最近1個多月的兩次降息將使得貸款百萬20年的購房者，基準利率下利息減少近300元/月。

陳雪也稱，與通常降息不同，此次降息貸款利率比存款利率下降幅度更大。雖然意在促進內需釋放與降低中小企業的融資成本，但對于樓市購房者而言，是利是弊得在不同城市區別來看，降息的差異化影響正在擴大。

陳雪表示，在當前市場回暖，銀行貸款額度快速釋放的時期，銀行繼續保持打折意愿將進一步降低。若未來1～2個月內，經濟政策依舊保持降息不降準的趨勢，北京等城市現存的房貸85折優惠恐將逐漸消失。而其余二三線城市，存在9折優惠的情況也將逐漸減少。因此，對于存在貸款優惠的城市，降息對其影響是弊大于利。但對于當前沒有貸款打折情況的城市，累次降息引起的購房成本減輕將更加明顯。

或刺激樓市回暖

張大偉也表示，目前各家銀行貸款額度并不充足，出現低于85折乃至8折的可能性暫時不大，反而可能會因為存貸差的減小而減少折扣的可能性。但他認為，降息對購房者的心理影響將非常大。

樓市將在三季度出現難以抑制的回暖。在央行尚未降息之前，近兩月房地產也已現回暖之勢。6月，全國主要的54個城市，月內成交量達到了22.9萬套，再次延續了3月來的市場復蘇。上半年累計成交突破百萬套，達到107萬套，同比2011年同期的95.4萬套上漲12%。環比2011年下半年的96.5萬套也上漲超過10%，其中大部分城市均有上漲。

全國主要城市項目的銷售情況均有好轉，北京、上海、廣州等城市的統計局數據也顯示，1～5月的銷售情況下同比明顯好轉。張大偉說，目前市場情況已難以避免會出現一定程度的恐慌，入市的積極性會繼續提高，調控已經到了關鍵時期，房價難以再跌，反而量價齊漲的可能性非常大。

雖然各部委一直重申調控繼續，但松動的信貸政策使購房者難以再期待價格下調回歸合理。張大偉還稱，政策仍存在進一步寬松的空間。下半年再現數次降息、下調存準的可能性依然非常大，樓市資金面將明顯好轉。房價再跌的可能性接近于零。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓也表示，降息對目前房地產市場影響非常大，釋放出約4200億元資金。降息可提高購房者支付能力，刺激更多剛性需求，同時可以緩解房地產開發商的資金緊張趨勢，有利銷售成交，房價恐小幅上漲，大幅反彈不太可能。

當前央行刺激與鼓勵企業貸款的動機十分明顯，并且把優惠下限幅度下調至0.7倍。但是，恐怕不是所有房企都有望獲得降息雨露滋潤，陳雪就認為，雖然貸款把控有所放松，但銀行依舊會選擇大型房企放貸，中小型房企難以惠及，并且與個人貸款一樣，貸款收益空間的減少也將減弱銀行進一步增加優惠的意愿。他的結論是，此次降息對于房企融資成本降低的影響來看，雖然有一定利好但利好程度將十分有限。