地產PE繞道“全程服務商” 熱推準Reits基金

每經記者李新江發自北京 在房地產調控不松動的背景下，今年前兩個月房地產信托計劃成立規模僅150億元左右，已經為全年鋪下了慘淡的基調。 《每日經濟新聞》記者了解到，一種以“房地產行業全程管理服務商”身份出現的產業投資基金，卻頻頻逆市出手摘牌土地或并購項目，而且已經開始嘗試通過整合物業管理系統，搭建新的盈利模式。 由于最終通過協議規定將物業經營收益反饋給投資者，極像REITs中“租金收入作為投資回報的設計”，這一投資類型被市場人士定義為準"Reits"基金。 居易國際發起的盛諾金基金就是其中一家，居易國際董事局主席劉向陽透露，未來計劃募集100億資金在環首都經濟圈實踐這一思路，該公司在北京延慶的項目已經進入開發階段。 準"Reits"曲線破冰 在監管層關于房地產信托投資基金（REITS）的法規出臺之前，本土房地產投資基金已經開始“曲線”破冰。 尤其是致力于房地產開發投資的傳統信托計劃，遭遇政策面和市場遇冷的雙重壓力，無論是募集資金還是經營上都頗為慘淡，給與準"Reits"基金發展的一個契機。 據某地產公司高管介紹，目前致力于“全程服務商”的房地產投資基金，在募集資金規模上受到的監管壓力小的多，僅需要在發改委進行備案。 用益信托提供的數據顯示，1月份集合資金信托產品成立335個，成立規模為415.22億元，環比分別減少36%和46%；成立數量同比增加8%，但成立規模同比減少15%；2月份集合資金信托產品成立226個，成立規模為319.38億元，環比分別減少34%和24%。 其中房地產信托一月份成立規模為82.58億元，占全部成立規模的比例僅為20%；二月份成立規模僅為67.11億元，占比僅有21%。 北京盛諾金基金董事長馬世杰透露，目前正在投資的北京延慶“原鄉美利堅”項目已經進入開發階段，未來該基金的投資方向在于圍繞一線城市周邊，打造有機生態小鎮，從建設開發，到經營管理實現全程服務。 實際上近年來不少地產商向金融行業進軍，開始嘗試打造“全程服務商”概念并推出準Reits基金。“我們主要滿足高凈值需求的客戶，這本分客戶將最先體驗我們打造的生活區，并且是以股東的身份享受。” 獲得多方支撐 盛諾金基金最新一期已經募集16億資金，募集門檻也有原先的100萬元上升到200萬元。馬世杰透露，未來盛諾金基金將募集100億元，在北京周邊打造6-7個項目，圍繞城鎮生活體等經營性產業展開。 對于投資者的退出機制，馬世杰指出，除了目前常規的時點結算，投資者可以通過轉讓持有的“權證”退出投資。“隨著物業證券化逐漸成熟，包括Reits基金的退出方式都將提供便捷的通道。” 除了民間資本通過“曲線”方式推出準Reits基金，日前有消息稱北京市目前正在爭取發行房Reits的自改，近期將提交證監會審批。目前北京市有350億元的保障房融資額度擬在今年上半年完成。 實際上一些港臺和海外的在華物業投資已經頗為成熟，《每日經濟新聞》記者了解到，在香港物業經營管理中經驗頗為豐富的太古地產，目前在內地的物業運營也已經相對成熟，包括北京三里屯VILLAGE、北京頤堤港、廣州太古匯等均已經開始運營，另有上海大中里和成都大慈寺兩個項目正在建設中。 由于國內物業管理較為落后，無法完成與未來Reits的管理模式接軌，目前有些地產商已經開始加大無力公司的管理力度，并且通過物業公司平臺進行“跑馬圈地”。以北京某地產公司為例，已經開始嘗試多種經營。 投資仍存風險 盛諾金基金發起人居易國際董事局主席劉向陽指出，在房地產行業遇冷的背景下，不能看天吃飯。“目前很多開放商，包括我們的一些開發項目都處于半停狀態，但是全程服務商的運作思路，卻可以通過抄底拿到更多機會。” 在漂亮的包裝之下，并不能代表這種類似Reits的投資品種沒有投資風險。北京某券商分析人士指出，如果按照風險預期歸類，這種投資產品屬于高風險產品。 《每日經濟新聞》精子和了解到，與傳統的房地產信托不同，這種產品在多數情況下，需要“先募集基金后選擇項目投資”，使得投資者在購買產品時并不能把握投資風向。 而且如果房地產市場繼續低迷，可能會波及到經營性物業，使得這些產品的投資主體遭受虧損。 實際上在一定程度上仿照Reits的設計，國內這一類投資基金在設計周期時，大部分仍然依照國內慣例壓縮至1-3年，能否長周期的承接和保有項目的建設開發到經營管理仍有很大的不確定性。在海外，REITs的產品周期一般在8-10年，更注重房地產開發后，已完工的房地產項目的經營。