土地財政快成雞肋了

土地收入成本如此之高，已經讓土地財政難以為繼。如果房地產溢價下降，實體經濟下行，土地財政將成為雞肋。

根據財政部披露的預算報告，2012年國有土地使用權出讓收入預計為27010.66億元，同比可能下降18.6%，扣除征地拆遷補償等成本性支出，凈收入約為7595億元，征地拆遷補償等成本性支出，占地方國有土地使用權出讓收入的比重約占72%。

從2011年開始，土地收入成本直線上升。根據2011年預算執行情況，地方政府性基金本級收入38233.7億元，增長13.8％。其中國有土地使用權出讓收入33166.24億元。地方政府性基金支出37485.56億元，增長18.4％，其中國有土地使用權出讓收入安排的支出32931.99億元。但扣除征地拆遷補償等成本性支出，2011年地方土地凈收入僅為9536.27億元，比2010年減少了6178.07億元，成本占比約為71%。

一方面是征地、拆遷、補償成本提高。另一方面是剛性支出上升，目前土地出讓收入須支付四項法定支出：自2004年起，土地出讓平均純收益不低于15%要用于農業土地開發；自2008年起，土地出讓收益不低于10%的比例用于保障房；自2011年起，土地出讓收益還要提取10%用于農田水利建設；按10%的比例計提教育資金。四項加總，土地純收益的45%必須用于公益性、公共產品性質的剛性支出。

土地收入成本如此之高，是近兩年的新現象。之前，具體數據可以印證土地財政的豐厚。2010年地方政府性基金本級收入32606.37億元，完成預算的201.9%。其中：國有土地使用權出讓收入29109.94億元，完成預算的213.2%，主要是土地供應增加、地價總體水平上升以及收入管理加強等因素所致。地方政府性基金支出30298.59億元，完成預算的175%。其中：國有土地使用權出讓收入安排的支出26975.79億元，包括征地拆遷補償等成本性支出13395.6億元、農村基礎設施建設和補助農民等支出2248.27億元、廉租住房保障支出463.62億元、破產或改制企業土地出讓收入用于安置職工支出3336.63億元、按城市房地產管理法有關規定用于城市建設的支出7531.67億元。2010年、2009年房地產熱的最大受益者呼之欲出。

土地財政是附著于房地產高溢價上的寄生體，只要房地產價格居高不下，只要能夠壓低補償成本，土地財政就一本萬利。相反，房地產投資屬性消失，高溢價下行，而公共支出上升，土地財政空間將日益狹窄。如果商品住宅溢價下降無法彌補成本，如果房地產調控抑制投資投機性需求的基本方向不變，如果中央政府繼續增加法定剛性支出項目，土地收入將成地方財政雞肋，食之無味，棄之可惜。

現實是，土地財政仍在延續，暴力拆遷時有所聞，主要是因為依據過量土地財政的大規模投資項目已經開工，無法縮減；土地財政雖然剛性成本上升，但仍有盈利空間；附著于土地財政之上的小金庫、官員尋租空間依然廣闊。

然而，隨著收入增速下降而投資規模上升，地方政府在GDP與投資項目的壓力下如坐火山口，目前難題第一是融資，第二是融資，第三還是融資。只要土地財政還能成為最重要的輸血管道，征地拆遷、壓低補償價格之事就難以禁絕。

土地財政重要性下降后，未來地方財政收入、投資資金從何而來？銀監會關于地方政府融資平臺貸款風險的監管討論稿提出，2012年將遵循“政策不變、深化整改、審慎退出、重在增信”的總體思路，要求以緩釋風險為目標，以降舊控新為重點，以現金流覆蓋為抓手，繼續推進平臺貸款風險的監管。從銀行擴大貸款規模已經不可能，可能的是，從去年開始提出的地方債、市政債、高收益債的改革，可以緩解部分資金壓力。

最重要的是，地方拆遷征地后進行的投資項目必須成為未來的有力稅基，成為當地經濟的發展支柱，地方做一些形象工程、面子工程，沒有稅基還得貼錢，這樣的項目工程會成為壓在地方政府頭頂的大山，有再多的地也難以為繼。