樓市進(jìn)入“微妙期”，政策需要主動(dòng)調(diào)整

每經(jīng)編輯 趙慶

2月12日，迫于多重壓力，被外界稱為“托市”的安徽蕪湖樓市新政僅僅問世三天，就被迫緊急叫停。而在此輪樓市調(diào)控中，已發(fā)生多起類似事件。

可以預(yù)料，只要樓市調(diào)控不退出，只要樓市繼續(xù)處于低迷狀態(tài)，類似問題還會(huì)再次出現(xiàn)，甚至更加頻繁、更加明目張膽。因?yàn)椋溯喺{(diào)控從開始到現(xiàn)在，就一直處于激烈的利益博弈之中，開發(fā)商與購(gòu)房者、地方政府與中央政府，甚至購(gòu)房者與政府。所不同的是，經(jīng)過兩年多的調(diào)控，各方可能都有點(diǎn)筋疲力盡、力不從心了，而樓市則步入了“微妙期”。

“微妙期”，也可稱作是“危險(xiǎn)期”。無論哪一方，只要能夠順利度過“微妙期”，也就度過了“危險(xiǎn)期”。對(duì)開發(fā)商而言，面臨兩大難題，一是市場(chǎng)持續(xù)低迷，大量的商品房積壓和資金沉淀，不僅成本越來越高，負(fù)擔(dān)越來越重，而且“資金鏈”斷裂的風(fēng)險(xiǎn)越來越大；二是從中央的態(tài)度來看，似乎沒有任何可以討價(jià)還價(jià)的余地。也就是說，房?jī)r(jià)不降到合理范圍，政策是不可能放松的，更別說退出。兩大難題，也意味著開發(fā)商可以有兩大選擇，即降價(jià)還是等死。

從房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀來看，開發(fā)商可能更多的還在“等死”，一方面，大量中小開發(fā)商消失；另一方面，大型開發(fā)企業(yè)仍在到處圈地。這種微妙現(xiàn)象，值得好好關(guān)注。

就購(gòu)房者而言，現(xiàn)在也面臨著兩種選擇、兩種矛盾心理。如果選擇買房，房?jī)r(jià)似乎并沒有跌到想象的價(jià)位。一旦房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，那就虧大了。如果不買房，萬一調(diào)控政策退出，房?jī)r(jià)快速反彈，也會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)大跌，會(huì)跌到什么價(jià)位，確實(shí)讓購(gòu)房者很糾結(jié)、很矛盾。

就地方政府而言，也是心里十分矛盾。雖然從主觀上講，地方政府并不愿意對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，更不愿意看到樓市長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)。但是，中央的要求又不能不執(zhí)行，不得不執(zhí)行。于是，就采取應(yīng)付的手段。先是出工不出力，再是暗中給開發(fā)商支持，現(xiàn)在是想方設(shè)法、絞盡腦汁地想著如何去“托市”，去讓房地產(chǎn)市場(chǎng)不再低迷。

對(duì)中央來說，實(shí)際上也非常矛盾。最重要的一點(diǎn)，就是經(jīng)濟(jì)下滑和筑底的局面沒有得到明顯的改變，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的任務(wù)實(shí)在太重。實(shí)事求是地講，要讓經(jīng)濟(jì)快速停止下滑，并步入上升通道，房地產(chǎn)無疑是最有效的手段。但是，過去的教訓(xùn)又不能不吸取。因?yàn)?，一旦再度陷入房地產(chǎn)“怪圈”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)又將面臨新的考驗(yàn)。更重要的，在此輪樓市調(diào)控中，中央已經(jīng)不知多少次地表示，房?jī)r(jià)不回歸理性，樓市調(diào)控就決不退出。如果再用房地產(chǎn)業(yè)來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就等于失信于老百姓，這顯然是不可取的。

也正因?yàn)槿绱?，在政策的選擇和調(diào)整上，就顯得十分重要、十分困難。如果就此放松政策，無疑就會(huì)前功盡棄；如果繼續(xù)這樣調(diào)控下去，樓市極有可能還要繼續(xù)低迷，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不利。

筆者的觀點(diǎn)是，為了盡快度過“微妙期”，或者說“危險(xiǎn)期”，也為了不再讓地方政府偷偷摸摸地“托市”，應(yīng)對(duì)目前的調(diào)控政策作出主動(dòng)調(diào)整和優(yōu)化。一方面，盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅政策，取代目前的限購(gòu)、限價(jià)政策，把剛性需求激發(fā)出來；另一方面，在土地政策、信貸政策、稅收政策等方面，繼續(xù)對(duì)開發(fā)企業(yè)從緊從嚴(yán)。同時(shí)，要求地方政府必須加大保障房建設(shè)力度，確保保障房供應(yīng)量能夠穩(wěn)定在年住房供應(yīng)量的40%以上。