2011-06-16 01:36:31
按照目前的政策規定，我國的保障房品種根據不同的供應對象，有廉租房、公租房、棚改房、經濟適用房、限價房等。在我國大規模建設保障房的背景下，為什么廉租房、公租房、棚改房在分配中很少出現問題，而限價房這個品種卻極容易被異化？我認為，其原因主要表現在以下幾個方面：
一是房屋產權沒有國家層面的法律界定。從各地已經出臺的實施細則看，限價房產權大多按照普通商品房對待，也有的參照經適房的管理方式，規定特定購買對象在獲得房屋所有權證以后，2年至5年內不得上市交易。與其他保障房品種相比較，限價房由于房屋產權界定法律邊界模糊，很容易誘發投機腐敗行為。
二是房屋價格確定難以遵守相關政策。2006年5月24日，國務院辦公廳轉發國家9部委《關于進一步調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中第6條要求：各級城市人民政府“要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經適房）和廉租住房的土地供應；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位”。迄今為止，這一文件是限價房品種根源性政策依據。從該政策規定可以看出，限價房的房屋價格，是在房屋開工建設之前就已經確定了的，并且是通過競爭方式確定的。但在實際操作過程中，各地限價房價格很難遵守這一政策：限價房項目招標過程、結果不透明；在房屋開工建設時，有關部門很少向社會公布中標單位的房價；房屋建設周期一般為2~3年，期間各種建筑材料價格上漲，商品房房價上漲，都會成為拉高限價房價格的因素。因此，各地一般都會參照限價房項目周邊商品房的價格，將房價限制在低于商品房20%~30%的水平；這樣的價格優勢，往往超出城市中夾心層購房承受能力，使限價房這個品種保障覆蓋面縮小。
三是房屋成本構成中讓利主體模糊。既然“限價房”的價格被“限制”在一定幅度內，與商品房有一定差價，那么，限價房項目成本構成中的讓利主體應當是誰呢？從“競地價、競房價，以招標方式確定開發建設單位”的規定看，讓利主體應當是開發商，可在項目的實際建設過程中，讓利的主體卻成了地方政府。有的地方將“競地價”變為“限地價”，以低于市場價的方式讓開發單位參與競爭；有的地方在艱巨的保障房任務面前，竟然以劃撥土地的方式，讓開發商參與“限價房”建設。最終，開發商依照政府土地出讓方面讓利的多少，來確定“限價房”價格，自己不但一毛不拔，還想從限價房項目建設中獲取更大利潤。與當初國家政策設計比較，“限價房”建設成本讓利主體完全變了，難怪限價房的價格降不下來。
國家大規模建設保障房，是為了解決城市中低收入住房困難群體的住房問題。因此，在保障品種上，沒有產權的廉租房、公租房是比較適合國情的。而大量事實說明，有部分產權的經適房，即使國家有著非常嚴格的、可操作性的政策制度，其在執行中仍然是弊端叢生；而幾乎是全部產權的限價房，作為保障房對待，從理論到實踐都處于商品房與保障房的夾縫中。可以預計的是，其社會效益比經適房更糟，不如盡早從保障房序列中退出。
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