上海再傳房產稅征收方案或先試點高檔增量房

每經記者  楊羚強  發自上海

        “收入80億元，損失750億元~900億元?！鄙虾Ｖ性飿I顧問有限公司研究總監宋會雍花了一個晚上，計算如果全面實施房產稅，上海地方財政的得與失。他發現，每多征1元錢房產稅，上海可能失去的土地出讓金收益為10元錢。

        在他完成計算的第二天，新華社就報道稱，推進房產稅改革是中央已經明確的方向，不可能不征；但是，“房產稅試點有可能從增量房中的高檔房開始征收，按照計劃一年之內將開始試點?！?br/>
        此前，中國房地產信息集團統計信息顯示，上海單價5萬元/平方米以上的高檔住宅，一年的總成交金額為350億元。如果上海最終確實只對高檔增量房征收房產稅，那么按照傳說中的千分之八的房產稅稅率，上海最多只能增收2.8億元房產稅收。

        損失750億~900億元的土地出讓收入，換取2.8億元的房產稅稅收，這有可能嗎？地方政府會愿意嗎？更為讓人驚訝的是，昨日（12月16日），網上曝出所謂的“房產稅細則概要”。根據這個“概要”，房產稅將采用累進制，稅率從0.8%到20%。按照這一普征房產稅的“概要”，地方政府似乎確實可以增加財產收入。

        但多位業內人士認為，目前環境下，征收房產稅，目的仍是調控房價，而不是增加財政收入。

全面征收難實施

        昨日，網上突然曝出一則《房產稅征收細則概要》，宣稱要以年稅率0.8%~20%全面征收房產稅。

        “概要”稱，對于超過免稅面積落在基本居住套數以內的部分，年稅率為0.8%；超過免稅面積落在基本居住套數外第一套的部分，稅率為3%；超過免稅面積落在基本居住套數外第二套的部分，稅率為5%；超過免稅面積落在基本居住套數外第三套的部分，稅率為10%；超過免稅面積落在基本居住套數外第四套或以上的部分，稅率為20%。

        上述“概要”遭到上海市房屋保障和房屋管理局相關人士的否認。上海多名業內人士在細讀了“概要”后認定，這是網友杜撰的“山寨版”，目前不可能執行。

        復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說，目前房產稅全面開征還存在技術難題、信息難題和人們思想上無法接受的困難，需要一個過程。因此，目前房產稅的功能更多是抑制房價，而不是增加財政收入。

增量房征稅幾率在提高

        尹伯成認為，通過增量房先試點征收房產稅的可能性，比全面開征的可能性大得多。

        他分析，從操作層面上看，對增量房產征稅更易操作，執行難度大大降低；二來不會對房地產市場產生太大沖擊，利于抑制房價；三來可以通過部分征收，完成全面征收的平穩過渡。

        宋會雍同意上述觀點。他認為，從以往國家的稅收制度來看，都是以代扣代繳為主。顯然，現在對新增房屋征收房產稅更具可操作性。

房產稅是否會讓房價下跌

        宋會雍認為，征收房產稅會給地方財政收入帶來損失，是因為房產稅一出，房價勢必跌，進而導致土地市場的開發用地乏人問津，連累地價下跌。

        他假設目前上海市場上有20%的房子空置，估計為150萬套房屋，其中一半會因為房產稅而被拋售，這將會使二手房供應量遠超現在的15萬套，勢必因此擠掉房價的“泡沫”，使房價在現有基礎上縮水65%，連累地價下跌70%~80%，使政府的土地出讓收益減少。

        州聯集團五合智庫總經理鄒毅也同意此看法。他在最新的一篇報告中指出，房產稅會大幅降低自住買家愿意承受的房價水平。

        鄒毅以一套首付比例50%的自住房為例。如果按照5年以上貸款利率6.14%、貸款年限20年、房產稅按0.5%計算，房價應下跌11.34%才能使購房者不超出計劃支出。如其余條件不變，房產稅按1%計算，則跌幅應為22.68%；如其余條件不變，首付比例為30%，則跌幅應為37.8%；如其余條件不變，貸款利率增加，跌幅會減小，貸款年限變短，跌幅也會減小。

        不過，中房信分析師薛建雄并不認同上述看法，而是認為全面征收房產稅并不會讓房價下跌。因為此前已經實施了房產稅的我國香港、新加坡等地的經驗都表明，要靠房產稅和保障房降房價，可能性非常低。



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