葉檀：清理閑置土地就是清理腐敗

每經(jīng)評論員  葉檀

　　雖然遲了一個月，國土部還是公布了閑置地信息。

        大量存在的閑置地，成為資本市場寄生階層食利而肥的最佳注腳。開發(fā)商主動閑置，是利用城市化房地產(chǎn)黃金發(fā)展期獲取一本萬利的收益；因政府原因造成的閑置，是因為地方政府已在土地售出后獲得地價款——在整個利益鏈條中，以青苗補償?shù)瘸鲎屚恋氐霓r(nóng)民成為最大的受損者，房地產(chǎn)的高價接棒者成為風險承擔者，而那些誠實經(jīng)商者隱性受損，他們的成本與獲利少于囤地者。

        閑置地數(shù)量驚人。去年12月，國土部曾發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：截至去年11月底，全國累計閑置房地產(chǎn)用地約1萬公頃，約占年度出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的1/7。今年2月2日國土部提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國土地供應總量為31.9萬公頃，同比增加44.2%。其中，房地產(chǎn)用地供應量為10.3萬公頃，同比增加36.7%，占土地供應總量的32.2%。也就是說，房地產(chǎn)用地的閑置部分約占當年推出土地的1/10。

        閑置地價款驚人。按照國土部的數(shù)據(jù)，2009年用作房地產(chǎn)開發(fā)用途的土地出讓價款高達13391.8億元，占出讓總價款的84.2%，以1/10計，共1339億，就算每年只增值15%，一年約獲利200億元。閑置地數(shù)量不會大幅增加，但土地溢價則遠超15%。

        這是保守的算法。匯聚網(wǎng)友的資料，閑置地的數(shù)量恐怕更大。隨著清理閑置地風聲漸緊，一些滑頭的開發(fā)商拔腳開溜。廣州的房地產(chǎn)專家韓世同先生以東方海外為例，今年1月媒體報道東方海外清空內地物業(yè)的消息，今年1月18日東方海外公司與凱德置地公司簽署協(xié)議，以22億美元（約合150億元人民幣）的價格將旗下全資子公司東方海外發(fā)展100%股權出售給凱德中國。此次收購涉及東方海外發(fā)展在上海、昆山、天津的7個房地產(chǎn)項目，總建筑面積約148萬平方米。

        東方海外兌現(xiàn)，另一則兌現(xiàn)而被新聞媒體窮追不舍的是北京工體四號地。2006年1月，經(jīng)過126輪的舉牌，李澤楷旗下盈科大衍下屬高置投資有限公司以總價5.1億元、超過1.1萬元/平方米的樓面地價搶得該地，至2009年7月，“正在興建中”的工體4號地被作價8億元轉讓給香港瑞安地產(chǎn)，扣除先期投入的建筑成本，這個甚至還未繳清土地款的項目，給李澤楷帶來除稅前大約2.1億元的收益。什么也不干，舉舉牌、刨兩坑就能成為億萬富翁。

        我認為，東方海外并不完全是因為無心戀戰(zhàn)，而是這樣做一方面可以主動配合國內打擊囤地行動和避免囤地嫌疑，而另一方面又可以將囤積多年的土地獲利套現(xiàn)，相信其中的利潤應十分可觀，何樂而不為呢？

        閑置地歷史悠久。從媒體披露的因政府原因造成閑置地的年代來看，北京最早的地塊合同簽訂日是1997年6月20日，最晚的是2006年12月28日，爆發(fā)期在招拍掛大限前后的2004年。廣東則從1993年延續(xù)到2006年，歷史之悠久在全國獨樹一幟。中國房地產(chǎn)市場化剛見雛形，就有囤地捂盤概念，而2002到2006年是房地產(chǎn)開發(fā)黃金十年如火烹油的一段，也是囤地者收獲之期。期間項目、股權轉手者不知多少。

        1993年囤積至今的土地是地方政府的恥辱，是規(guī)則的恥辱，是深受資源短缺與高房價、收入不公之苦階層的心頭刺。國土資源部在1999年就正式頒發(fā)了  《閑置土地管理辦法》，2009年國務院又發(fā)布了更為嚴格的  《關于集約用地的通知》，直到此次集中處理閑置地之前，一直置之高閣。國土部土地利用管理司司長廖永林表示，下一步，國土資源部將督促各地加快查處進度，務必于10月底前基本完成查處任務，結果如何，公眾拭目以待。

        閑置地讓各方蒙羞，與其大動干戈表示處置的決心，不如以堅決的執(zhí)行力印證規(guī)則的力量。因為清理閑置土地，就是清理土地腐敗。



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