葉檀：房價將先漲后跌 別讓經濟毀于樓市

每經評論員  葉檀

　　11月29日，溫家寶總理在南京會見歐元集團主席、盧森堡首相兼國庫大臣容克，歐洲中央銀行行長特里謝和歐盟委員會經濟與貨幣事務委員阿爾穆尼亞等歐洲政要時指出，當前，各國宏觀經濟政策的重點仍然應該是應對危機、刺激經濟增長。過早“退出”會使成果得而復失。溫家寶指出，中國保持人民幣匯率穩定，對世界金融穩定和經濟發展做出了重要貢獻。我們將繼續按照主動性、可控性和漸進性原則，增強人民幣匯率彈性，保持人民幣匯率在合理、均衡水平上的基本穩定。我們希望世界主要儲備貨幣也能夠保持穩定。現在一些國家一方面要求人民幣升值，另一方面又對中國實行名目繁多的貿易保護主義，這是有失公允的，實際上是限制中國的發展。

        人民幣匯率升還是不升，這是一個事關中國經濟前景的大問題。溫總理的話并沒有明確的結論，但似乎預設了如下可能，一些國家不能既要求人民幣升值又增加關稅，兩者只能取其一。目前中國的人民幣匯率正是沿著這一路徑，以溫水煮青蛙的方式逐漸升值：外部是貿易摩擦增加，內部是制造業成本上升，越來越多的資金用于社會保障，煤氣、水、電的價格節節上升，而政府所做出的碳減排承諾，實際上是對所有的企業征收碳稅。從表面上看，人民幣升值壓力不存在了，但從本質看，人民幣升值壓力被內部消耗了。

        我曾經表示，股市比樓市安全邊際高，久享樓市升值紅利的人哈哈大笑，以為這是書房中的迂腐之論。看看，股市來回搖擺，但樓市節節攀升，這難道不是最好的回答嗎？但迪拜的物業泡沫崩潰給了高房價論者沉重一擊，過度負債擴張總有一天會受到懲罰。中東石油美元信用猶在，阿布扎比的主權基金所擁有的美元完全可以滿足償債需求，迪拜世界卻仍然難逃債務重組的命運，難道中國的豪華住宅會比迪拜豪宅更加禁得起擠壓？別做夢了。

        高房價從來都是貨幣擴張政策的伴生物，而不是什么供需關系的作用。

        美國的土地供應寬松度遠遠好于中國，但美國的房價依然有漲落的周期。事實上，美國的房地產投資者眼睛看的是美聯儲，如果美聯儲實行緊縮的利率政策，如果美國的房地產不能用于抵押形成消費貸款，看看美國的房地產會如何？次貸泡沫，房價崩潰是唯一的命運。近日有媒體報道稱，京、滬、深三地不少樓盤空置率高達50%以上，房價照樣節節攀升，人手一套房與人手兩套房的供需關系完全不同，難道要再造一個海上島以滿足投資需求嗎？

        明年房價到底如何，取決于貨幣政策是否像今年一樣擴張到無以復加。從目前來看，房價不會馬上下跌，原因是寬松貨幣政策的延續性，以及維持人民幣匯率穩定的需要。只要寬松貨幣政策基調不變，只要人民幣匯率不上升，從短期來看，房價就有上升的空間，因為人民幣升值或者資源價格上升幅度趕不上貨幣增加的幅度。

        未來房價如何則取決于中國制造成本的上升速度。有人說，奧巴馬訪問中國，居然不對人民幣匯率施加壓力就回去了。這顯然是只及一點不及其余。中美在低碳經濟領域的合作已經非常深入，11月17日發表的《中美聯合聲明》表示，“兩國將通過技術合作、示范和政策交流，共同努力以成本效益高的方式提高工業、建筑和消費品領域的能效。”中美清潔能源聯合研究中心確定清潔煤（包括碳捕集與封存）、建筑能效和清潔汽車為優先研究課題，并承諾未來5年對該中心投入至少1.5億美元，兩國各出資一半，中心在兩國各設一總部。中歐峰會環保與新能源依然是核心話題，5月份的中歐領導人會晤，簽署了《中歐清潔能源中心聯合聲明》、《中歐中小企業合作共識文件》和《中歐科技伙伴關系計劃》等文件，為中歐在清潔能源方面的合作奠定了基礎。

        雙方撇開人民幣匯率不談，而專注于新能源，實質就是中國制造的成本與未來。由于傳統資源成本價格注定上升，由于新能源在轉型過程中的高成本，決定了中國制造成本的上升，也決定了傳統豪華、高耗能的房地產模式是沒有前途的，房價看漲期權的價格必然下滑。現在取決于中國經濟結構、資源價格與新能源的發展模式。

        相對而言，股市的安全性要好得多，中國經濟處于結構調整的陣痛之中，資本市場受到政策的呵護。事實上，目前對于股指的打壓就是呵護的一種標志。雖然中國股市存在種種惡行，但監管層大力“捕鼠”，起碼已經意識到了這一問題。由于三季度CPI環比大幅上升3％~4%，由于明年貨幣政策的緊縮，對于股市反而有一定的利好作用。可以相信，四季度的經濟數據將遠超前三個季度，企業的實際贏利將因此上升。

        中國經濟很有可能毀于樓市，毀于地方政府、開發商與投資者的貪欲，如果政府試圖拯救樓市，明年可能加息或者適時推出豪宅物業稅。股市與現貨黃金則是相對安全的避風港。當然，如果經濟二次探底，那將使所有的投資品玉石俱焚，美元與黃金除外。



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