全球最“迷你”上海迪士尼影響力不減

每經記者  楊羚強  發自上海

        發改委11月23日宣布，上海迪士尼樂園項目已獲核準，建設地址位于上海市浦東新區川沙新鎮，樂園占地僅116公頃（合1.16平方公里）。由于該項目占地面積比目前迪士尼在世界范圍的5座樂園都要小，也遠低于此前市場預期的4.12平方公里，因此，一些市場人士認為，該項目將無力推高周邊房價；但更多的人則認為，迪士尼帶給上海的絕不僅僅是一座樂園，而是一個價值巨大的產業。

        “迷你”的迪士尼，其影響力會不會也變得“迷你”？作為占地面積最小的上海迪士尼樂園，面向的卻是世界上規模最大的人群，這是否會給“迪士尼效應”帶來一些變數？為此，《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）請來了熟悉上海房地產市場的三位地產人——上海跨國采購中心五角世貿商城有限公司總經理柯爾克、上海景瑞地產集團市場營銷部副總監楊子江、上海佑威房地產信息服務有限公司執行董事黃志堅參加本期《地產峰會》，請他們為投資者解析迪士尼及其關聯產業所能帶來的價值。  

【話題1】能帶動多少商鋪升值

        NBD：迪士尼樂園的“吸金”能力究竟有多大？迪士尼所在的浦東乃至整個長三角將有多少產業群會為此受益？單就樂園周邊來說，半徑多少公里范圍內的商鋪將借上海迪士尼樂園升值？

        黃志堅：迪士尼樂園首先吸引的是“人潮”，然后轉化為“錢潮”。美國的迪士尼樂園每年有2000多萬的客流量，東京迪士尼有1300萬客流量，香港迪士尼的客流量最少也有450萬。上海迪士尼樂園開園后，估計吸引的客流可以達到1000萬。這些客流的衣、食、住、行、購物觀光等將帶來巨量的消費，并分流至各個相關產業。對于周邊的商業地產來說，如何把人潮變成錢潮，是重要的課題。

        柯爾克：我們公司開發的上海跨國采購中心五角世貿商城就在籌建中的迪士尼樂園附近，未來受益是毋庸置疑的。但是我們在做大浦東、迪士尼樂園概念的同時，仍然保持冷靜。根據發改委公布的信息，經核定的上海迪士尼樂園總占地面積僅為116公頃，是目前為止世界上最小的一個。此前迪士尼概念被過分透支，現在需要重新思考，迪士尼樂園究竟能給川沙、南匯的樓市帶來怎樣的影響。

        在我看來，受益最多的并非是住宅，而是周邊的商業地產。前面說，上海迪士尼樂園的人流將演變成為消費流。根據研究，在迪士尼樂園10~15公里半徑范圍內，會自發地形成多個客流分流層次，把整個東亞、東南亞的消費人群吸引過來，帶動消費產業，進而促進商業地產的發展。

        以上海跨國采購中心五角世貿商城為例，該商城將依托迪士尼等帶來的經濟效應，構筑國際專業展貿交易平臺，并為跨國采購的客商做好餐飲、休閑等配套服務工作。

        楊子江：每年1000萬的迪士尼樂園觀光客流，換算成每天就是大約3萬人。上述3萬人所產生的經濟效應，絕不會僅限于發改委所核準的100多公頃占地。實際上它將成為后世博時代上海經濟新的“助推器”。從上半年開始，政府不斷出臺政策利好，南匯和浦東合并形成大浦東、崇明跨江隧橋通車……幾乎每兩到三個月就有一個好消息，世博會后的上海經濟無疑是非常光明的。

【話題2】能否帶動長三角房產開發

　　  NBD：與《每日經濟新聞》上期所報道的大虹橋一樣，迪士尼樂園無疑是又一個拉動長三角經濟的項目，而未來在整個長三角會不會有越來越多的商業地產項目定位服務上海四個中心建設、服務迪士尼樂園開發，進而帶動整個長三角房地產市場的發展？

        黃志堅：浦東已經成為帶領整個上海經濟發展的航空母艦，占據了天時地利，迪士尼的落戶、大虹橋的軌道建設，加上上海國際經濟中心、國際金融中心、國際貿易中心、國際航運中心等四個中心的建設，長三角的一體化將繼續深入，最終將被打造成世界第六大的城市群。

        楊子江：雖然目前迪士尼核定的占地面積不大，但從人口來看，上海迪士尼樂園所面向的人群，將是全世界最大的，而且又擁有著龐大的經濟總量，顯然會是一個非常成熟的市場。上海目前正在進入新一輪的發展建設高潮期，通過大浦東、大虹橋的建設，上海正在西進北擴南下，帶動整個長三角一小時經濟圈的發展。圍繞上海的四個中心定位，長三角一帶開始逐步形成服務于上海的功能定位。從這個角度說，迪士尼樂園就像是這個龐大發展戰略中一朵美麗的花，為上海與珠三角、渤海灣等貿易圈的競爭添磚加瓦。

        從開發商的角度看，迪士尼樂園所在的浦東具有金融、物流、文娛、貿易等功能，有巨大發展潛力。該項目將會把整個上海的經濟產業都帶動起來，產業的升級和發展也將帶動整個房地產市場快速發展。輻射長三角的上海經濟，也將為房地產公司未來的市場空間提供新的方向。

        柯爾克：我們五角世貿商城將從明年下半年起逐步開館，進而形成大規模的展覽交易人流。借助上海國際金融中心與國際航運中心的發展定位，因勢利導，通過國際化招商，在三至五年內形成龐大的跨國采購人流，進而借勢迪士尼效應，進一步提升商城的營業額，使整個項目在未來實現整體升值。我做商業地產的心得是，不能僅僅靠題材和概念銷售，而是要真抓實干，把商場運作好，把投資客服務好，確保他們投資的商鋪在未來有一個比較大的價值增幅。要知道，商業地產的租金只要提升10%，物業價值就可以翻一番。我相信，如果我們能把商場運營好，營業額大幅度上升的話，租金上漲只是時間問題。

【話題3】如何帶動產業發展

　　NBD：有報道說，迪士尼樂園將給中國內地的文化產業尤其是卡通動漫產業帶來極大利好，迪士尼樂園的落戶，將大大刺激整個產業以及衍生消費品的銷售，進而促使這個產業產值的增長，你們怎么看？

        黃志堅：我覺得迪士尼將改變周邊的商業環境。在消費人流的帶動下，整體商業環境和交通環境將有大幅度改變，會使迪士尼所在區域成為一個商業集中區域，進而發展成一個辦公集中區域。

        柯爾克：迪士尼樂園很難說會帶動周邊的動漫產業迅猛發展。事實上，在迪士尼落戶前，中國內地的授權廠商就已經在生產迪士尼的產品，OEM代工生產早也就開始興盛，因此上海迪士尼樂園未必會帶動周邊的動漫產業，但會推動迪士尼附屬產品的消費潮，相關的服務業也將因此發展。圍繞迪士尼樂園，會自然而然地形成多種消費形式，包括SPA、泡吧等。而江浙一帶的工廠，也可以圍繞迪士尼樂園研發多種產品。三到五年以后，迪士尼樂園附近一定會形成一股巨大的消費熱浪。但眼下商業地產的開發商需要保持冷靜，要找到自己的定位。以我們五角世貿商城為例，眼下需要通過自身的“上海跨國采購中心”、“上海進口產品展貿中心”、“聯合國上海采購物流中心”三大中心的主題定位，吸引世界各地的采購商，高效營運商城。而在迪士尼樂園落戶上海以后，上海跨國采購中心五角世貿商城再行導入旅游休閑購物客流，這將是一個水到渠成的過程。

記者觀察

經濟高速發展引發上海房價“高燒”

        資料顯示，今年以來上海多個區域房價較年初上漲了50%，一些郊區板塊的住房價格漲幅甚至達到100%，在上海房價“高燒”之際，鮮有人能解釋房價上漲的真正原因。

        自11月初以來，《每日經濟新聞》的《地產峰會》欄目先后邀請了多家房地產開發公司、營銷公司以及研究機構的總經理、營銷總監和院長對話大虹橋規劃、迪士尼落戶浦東給上海樓市帶來的利好。上海房價“高燒”的真正原因也隨之得以破譯——重新明確產業功能定位的上海，正釋放出巨大的經濟活力，并影響人們對未來房價的看法。今年以來“高燒”的房價，正是人們對未來經濟形勢預期的提前釋放。

        擁有了國際經濟中心、國際金融中心、國際貿易中心、國際航運中心等四個中心定位的上海，在經歷了行政、產業規劃的重新調整后，迸發出前所未有的活力。

        普華永道發布的最新數據顯示，2008~2025年間，上海市在世界城市GDP排名中將從第25位上升到第9位，其經濟增長率是當前全球GDP排名前30強城市中最高的。擁有了如此強勁經濟的上海樓市，房價上漲的趨勢已經非常明顯。留待解決的疑問，僅僅是上海房價上漲的時間和幅度是否能與上海經濟相匹配。



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