葉檀：湯臣一品不孤單 豪宅將成財(cái)富削骨器

每經(jīng)評論員  葉檀

　　作為中國豪宅的標(biāo)志，湯臣一品不再孤單，也不再成為奢侈消費(fèi)的道德風(fēng)向標(biāo)，因?yàn)橹袊呀?jīng)進(jìn)入豪宅拉動房價(jià)時(shí)代。

        多家研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，11月3日，湯臣一品成交了一套28樓的房源，這套面積597平方米的豪宅售價(jià)高達(dá)9609萬元，每平方米16.08萬元，打破了兩年前由它保持的每平方米14.2萬元的單價(jià)記錄，也創(chuàng)下上海有史以來住宅單價(jià)的最高記錄。

        豪宅暢銷成為房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)。據(jù)戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市1月至8月十大熱銷樓盤的跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，自6月份以來，四大城市商品住宅的成交結(jié)構(gòu)中，高端及豪宅產(chǎn)品的成交占比(以銷售套數(shù)計(jì)算)已由1月至5月份的37%，上升到了最近3個(gè)月的49%。戴德梁行指出，高端及豪宅產(chǎn)品對于普通住宅的替代效應(yīng)也是近期房價(jià)持續(xù)高走的主要誘因之一。

        北京、上海、深圳三個(gè)房地產(chǎn)一線城市的數(shù)據(jù)，可以印證豪宅市場熱得發(fā)燙。以深圳為例，9月成交量排名前10位的樓盤中，有8個(gè)屬于豪宅項(xiàng)目，導(dǎo)致9月深圳新房均價(jià)較年初翻番。上海同樣如此，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，上海豪宅成交面積為6.4萬平方米，相比9月增加4.9%；成交均價(jià)為6.3477萬元/平方米，相比9月上漲了2.4%。另據(jù)中原地產(chǎn)提供的2009年北京市豪宅月成交占比數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)過后，以高端公寓和別墅為主的豪宅成交占比逐月上升，3月份占比為9.4%，8月份升至20.6%，9月份進(jìn)一步攀升至25.7%。

        豪宅購買者主要是投資客。深圳樓市的投資客比例已接近五成，豪宅市場中投資客比例更高，有的樓盤甚至超過八成。

        豪宅是財(cái)富的消化器。美國的房價(jià)低迷遙遙無期之際，中國房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升，而政府面對房價(jià)上升基本無動于衷，甚至有住建部權(quán)威人士在此敏感時(shí)刻表態(tài)，“住房優(yōu)惠政策大部分無截止日期”，說明豪宅作為重要貨幣融通渠道，被暗中首肯。

        房地產(chǎn)拉動60個(gè)行業(yè)的作用不必多說，房地產(chǎn)的貨幣調(diào)節(jié)器功能不應(yīng)被忽視。高地價(jià)與高房價(jià)的資金流向三個(gè)地方：一是流向地方政府，剛好彌補(bǔ)了今年稅費(fèi)不足、無法滿足大型項(xiàng)目開工的難處。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，前三季度重點(diǎn)城市土地出讓金收入已經(jīng)超越2007年全年水平，其中，10月份全國60個(gè)城市共成交住宅用地337宗，溢價(jià)水平超過100%的地塊共29宗，上海溢價(jià)水平最高，達(dá)到160%。二是流向開發(fā)商手中，剛好趕上開發(fā)商拍得土地后資金不足的空當(dāng)。11月10日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《1~10月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》顯示，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44034億元，同比增長43.4%。其中，國內(nèi)貸款9119億元，增長53.0%；企業(yè)自籌資金14320億元，增長16.7%；其他資金20218億元，增長69.5%。在其他資金中，定金及預(yù)收款11755億元，增長59.2%。三是流向短期內(nèi)兌現(xiàn)的投資客。持有物業(yè)大幅坐地起價(jià)轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的不在少數(shù)。

        有人擔(dān)心巨大的房地產(chǎn)泡沫將引發(fā)經(jīng)濟(jì)動蕩，不過這對于中國社會的沖擊并不大，原因在于金融杠桿使用得較少。在剛性需求冬眠后，巨大的房地產(chǎn)泡沫主要由豪宅投資客承接，首付比率提高，杠桿更低。相比萬千投資者關(guān)注的股市，樓市調(diào)控更加輕松。2001年，香港推出的“八萬五計(jì)劃”，加上“9·11”事件的多米諾骨牌效應(yīng)，使香港樓市急瀉50%，香港社會近30萬戶在樓市上被深度套牢，成“負(fù)資產(chǎn)一族”。如果說美國的次貸將金融機(jī)構(gòu)與普通民眾綁在了房地產(chǎn)戰(zhàn)車上，如果說香港的房地產(chǎn)貸款加長了金融杠桿，而在內(nèi)地，買地全額付款，貸款必須放在銀行中。如果把個(gè)人按揭以資產(chǎn)證券化的名義出售給投資者，那就真的可以做到銀行獨(dú)得厚利，風(fēng)險(xiǎn)全給他人了。

        只要實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)好，如同香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，通過數(shù)次加息，加上政府出臺平抑房價(jià)的政策，就會套死那些豪宅投資者，而房地產(chǎn)市場的泡沫自然消解。更妙的是，如此財(cái)富轉(zhuǎn)換非常合法，還能夠獲得民意的支持，開發(fā)商與豪宅投資者收獲不到一滴眼淚。

        房地產(chǎn)，豪宅，是中國貨幣政策的重要調(diào)節(jié)器。如果到12月末，對房地產(chǎn)仍然不出臺調(diào)控政策，那房地產(chǎn)投資就真的十分危險(xiǎn)了。



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