龍湖集團2022：依靠“底色”穿越周期

文/王西嶺

“我們‘善待你一生’的企業理念、空間即服務的經營戰略、穩健的財務策略，包括我們的企業文化，這些都是我們公司最可貴的底色。無論行業再難的時候，包括在去年行業最艱難的時刻，我們反而是靠這些最底色的堅韌來讓公司穿越周期，所以這些我們是不會做改變，而且會持續加強的。”

3月17日，龍湖集團公布其截至2022年12月31日的全年業績，業績會中，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平如此解釋龍湖在2022依舊穩健的原因，這也是龍湖在30周年之際繼續前行的動力。

更加精準地把控市場

2022年全年，龍湖集團實現營業收入2505.7億元（人民幣，下同），同比增長12.2%；實現歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比也是穩中有增。在房地產開發銷售方面，集團實現合同銷售額2015.9億元，對應銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。地域上看，長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為775.8億元、414.0億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，分別占集團合同銷售額的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

在介紹整體房地產市場時，執行董事兼高級副總裁張旭忠表示：“總體來看，一線的城市和高能級的二線城市市場是比較穩定的，一些相對能級比較弱的城市還是繼續在承壓。比如像杭州、成都、武漢、西安等城市，這些城市1—2月份的簽約成交金額是整體同比上升20%。”

張旭忠繼續表示：“我們也會重點聚焦在20個主力城市和14個機會城市，更加合理的處理好整個供、銷、存的關系。”

“今年我們的拿地策略依然會堅持兩個方向。第一，目前龍湖的土地儲備還是比較充裕的，所以我們還是會堅持以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態匹配，主動把握好投資節奏，保證我們盤面的安全性。第二，我們依然會嚴守投資刻度，盡可能優中選優。具體來說，一個是在城市聚焦方面，我們會堅持按照我們的20個主力城市和14個機會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區域；另一方面，在拿到土地之后，將通過產品力的打造等動作進一步提升盈利能力和周轉能力。”

更難能可貴的是，2022年，龍湖集團面臨內外部多重嚴峻挑戰，但是龍湖集團凝心聚力，交付業績，兌現承諾。全年100%如期交付了11萬套以上的品質住宅，客戶滿意度達到90%。

5年，50%以上

注重經營性業務，是龍湖集團的長期主義戰略定力和堅定執行，近年來也逐漸收獲了豐碩的成果。

2022年，龍湖經營性收入由運營及服務業務組成，達到236億元，同比增長25%，經營性利潤占比達到27%，利潤結構更加優化。2022年，龍湖運營業務不含稅租金收入為118.8億元，較上年增長14.1%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%,運營毛利率為75.6%。

龍湖商業已在全國32座城市累計獲取139個項目，穩步推進高能級城市的網格化布局，截至2022年12月31日，龍湖集團已開業商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米），整體出租率為93.9%，在帶動區域升級的同時，也滿足了“龍民們”對高頻、體驗式消費的需求。

長租公寓方面，龍湖冠寓緊盯核心城市中年輕客群的品質租賃市場，已開業超過11萬間房源，并不斷貢獻盈利。運營業務將持續提升經營收益和資產回報，并產生正向經營性現金流。冠寓已開業11.6萬間，規模行業領先，開業超過六個月的項目出租率為91.1%。

擁有超過20年物業服務和商業運營經驗的龍湖智創生活，全面覆蓋廣闊城市管理中的復合業態，提供高品質的多元服務。截至去年底，智創生活物業在管面積達到3.2億方。服務業務及其他不含稅收入為116.7億元，較上年增長38.6%。服務業務及其他毛利率為28.9%，較上年增長9.7%，客戶滿意度連續14年保持90%以上。

陳序平表示：“去年，在整個行業深度調整中，我們對自身的業務和航道進行了梳理和重構，形成了一個開發航道C1，兩個運營航道C2、C3，還有兩個服務航道C4、C5，‘1+2+2’的格局。未來我們在C2、C3兩個運營航道會更重視同店同比的增長以及經營現金流整體回正。C4、C5兩個輕資產服務的航道依靠龍湖這么多年形成的業務圍欄、航道協同和數字化能力，增長空間是比較大的，有望每年保持40%—50%的增長。”

“未來，這兩個業務能給集團穿越周期帶來穩定的現金流保障，也會逐步提高利潤占比。2022年這兩塊業務利潤占比是27%，我們預計在未來五年以內利潤占比是非常有希望達到50%以上的，這應該也會是行業頭部企業中為數不多的，非地產開發利潤占比50%以上的，可以令龍湖整個利潤盤面更加健康。”

不變的“底色”

談及財務表現，執行董事兼首席財務官趙軼表示：“2023年龍湖債務會保持平穩，保持2080億總數不變，但是結構會進一步優化，加大國內的銀行融資，加大經營性開發貸，適度減少境外融資，繼續保持行業較優的短債比和現金覆蓋倍數，讓龍湖整個的現金流盤面和債務結構能應對行業的周期。”

根據年報來看，龍湖在2022年的綜合借貸為人民幣2,080.1億元，在手現金為人民幣726.2億元，凈負債率（負債凈額除以權益總額）為58.1%。平均借貸成本為年利率4.10%，平均貸款年限為6.67年；非抵押債務占總債務比例為69.8%。一年內到期債務為人民幣206.6億元，占總債務比例為9.9%，現金短債比為3.52倍。

這是個相當優秀的成績，所以陳序平表示：“其實變的方面是根據現在內外部和行業形勢，對整個增長模式和業務進行重構調整。過去這個行業在高歌猛進的時候，幾乎所有開發商都是資產和負債同步增長，以此驅動公司的利潤和收入增長。這個邏輯在2021年下半年以來，已經變得非常兇險，一些出險的公司也是因為這個原因。負債是無差異無差別的，但是資產有非常大的差別，所以我們在經營上更重視資產質量，同時在負債端，我們在過往控負債率的情況下，讓我們的有息負債總額也保持一個持平的規模，同時提升公司的周轉和運營效率，去驅動公司的增長。”

這便是龍湖的“底色”之一，克制而穩健的發展路徑。

陳序平繼續表示：“這一兩年我們選擇了管理層會更加辛苦的一條路，在控負債總額的情況下要實現利潤的穩中有增，同時還要優化資產質量。其實這是一條非常有挑戰，也需要額外付出的路。打個比方，你要增肌，但是體重不能增加，這就意味著作為管理層需要更加自律，更加提高經營的水平，更加注重整個公司的資產質量。但我覺得我們選擇了一條難但是正確的路，我們也會堅定的前行。”

“航道上我們已經進行了重構，變成一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道，這樣‘1+2+2’的格局，而且是在‘一個龍湖’的統一體系下，這樣為龍湖穿越周期之后的后續發展，提供更大的空間。”

“今年是龍湖集團成立的30周年。一路走來，龍湖始終秉承「善待」初心，用執行結果與承諾兌現增厚公司的信用與底盤，反饋我們的同路人。我們沒有浪費任何一次危機，而越過周期的龍湖將更具韌勁，聚而向前、行且堅毅！”陳序平最后表示。

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